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據譚華傑介紹，萬科設想的思路是圍繞“城市配套服務商”來開拓新業務，主要方向包括消費地產、產業地產，以及地產延伸業務，切入點包括新型商業中心、社區商業、度假物業、出租公寓，創業產業園、物流地產以及物業服務市場化、健康養老服務、裝修與智能傢居、建築產業化等。
由於2014年全國主要城市地價不降反升，萬科拿地策略極為保守，全年新獲取項目隻有41個，權益建築面積591萬平米，與2013年拿下2590萬平米項目、金額超過800億元相比，急劇萎縮。
“我們也不知道哪些新業務最終會脫穎而出。”鬱亮稱，所以萬科內部推出試錯機制，在物流地產、產業地產等新領域，鼓勵大傢去創新，誰做的最好，利潤增長最多，以後在擴展該模式的區域就全歸誰管。
業內人士認為，這與幾年來地價過快上漲，建築、人工等成本持續上升分不開，房地產利潤率被擠壓，也是所有房企面臨的問題。
利潤率連續五年下滑
萬科所說的新業務，實際上早已有開發商在嘗試，與住宅業務一樣，競爭同樣激烈。但在鬱亮看來，這些領域大有可為。“新業務不是說競爭激烈就沒有機會瞭，比如社區商業，並沒有房企做的精，都隻是個案，未形成體系。”鬱亮舉例稱，比如物流地產，中國人均倉儲面積隻有美國1/14，還有很大發展空間，對物流來說，很重要的是能借到足夠便宜的錢，而萬科現在有國際融資渠道，在資金成本上有優勢。
譚華傑解釋稱，一方面2014年地價漲幅較大，從而擠壓瞭開發商的利潤空間；另一方面，2014年市場經歷調整期，部分利潤較低的現房銷售轉入當期結算。
相比全國銷售面積和銷售金額的下滑，萬科2014年保持瞭逆勢增長，全年實現銷售2151億元，同比增長25.9%，回款2090億元，市場占有率從2.09%提升到2.82%。據瞭解，萬科定下的市場占有率目標是未來達到7%。
比如內部機制上，萬科最為重大的變革是推出事業合夥人制，將員工與公司利益捆綁更緊密，風險共擔，利益共享，但這仍然無法阻擋原高管肖莉、毛大慶的離職。但鬱亮表示，有人離開，並不代表合夥人制度不成功，高管們也會面臨職業上的天花板。
萬科日前發佈的業績報告顯示，2014年公司房地產業務結算毛利率同比下降1.55 個百分點至20.76%；結算凈利率則比2013年下降瞭0.60個百分點至11.41%。
回款較多，投資較少，這也使萬科經營性現金流流入比2013年增長瞭20.69倍，至417.2億元，年底持有的貨幣資金上升至627.2億元，而凈負債率則由2013年30.7%的高位降至5.4%。
??面對公司利潤率連續五年下滑、房地產行業遭遇規模瓶頸，萬科開始加快轉型步伐。
“為瞭推動戰略轉型，公司過去一年加大瞭各類創新業務的嘗試。”譚華傑指出，“這些嘗試增加瞭投入，雖然短期內難以體現在收益率上，但長期來看，將為公司發展提供更大空間。
“房地產業高利潤的時代已過去，未來毛利或凈利潤可能進一步受壓，萬科會更註重對股東和項目合夥人的回潮州鎮土地貸款期數報率。”鬱亮在業績發佈會上說。
譚華傑說，萬科的計劃是，未來新業務要占總收入一半以上。
在項目跟投制度上，萬科要求管理層以上必須跟投，即便是不賺錢的項目。在鬱亮看來，這一制度是鼓勵員工的創造性和主動性，而不是保障他們賺錢。目前這一實驗已為員工們帶來豐厚的回報。
“保留那麼多現金還有一個原因，就是我們在尋求投資機會。我發現不少企業、發展商可能並不想再做下去瞭，這個時候我們有錢就有很多投資機會。”鬱亮說。
譚華傑也表示，萬科現金充裕，一手土地沒有降價的跡象，未來萬科會在二級市場去多收購項目，成本會更低。
據瞭解，2015年萬科內部定的凈利潤目標是200億元，盡管萬科未公開透露銷售目標，但2015年萬科銷售有望超2500億元。
未來十年如何破局？
在過去十年，萬科的總體策略是，抓住自住需求、為普通人蓋房、高周轉，不拿地王、不囤地、不捂盤等，也正是如此，萬科才能在接二連三的樓市調控中，穩居行業第一。
但2014年被綠地超越後，萬科同時也迎來瞭規模上的天花板。鬱亮在多個場合再三強調，萬科放棄瞭規模之爭，隨著房地產業進入白銀時代，萬科要開始啟動轉型之路。
譚華傑說，萬科在研究瞭27個國傢過去40年的房地產大周期之後得出結論：未來十年中國的住宅市場不會大幅下跌，行業總體仍然安全。基於此，萬科仍會將住宅作為最重要業務，但萬科需要尋找新的業務增長點。
新的增長點來自哪裡？與恒大進軍消費、農業等多領域以及綠城的金融加地產模式不同，盡管收購瞭徽商銀行，但目前萬科並沒有在金融業進一步拓展的計劃。
萬科集團總裁鬱亮表示，未來萬科每年最重要的工作都是轉型，事業合夥人隻是第一步，萬科希望能在三年內，確定未來十年新的商業模式。
萬科利潤率連續五年下滑 傳統業務遭遇天花板
“未來十年樓市不會崩盤，但房地產大拐點不可能永遠不來，萬科需要在拐點到來之前，找到除住宅和傳統商辦地產以外的新增長點，十年後新老業務將並駕齊驅。”萬科集團董秘譚華傑對記者說。
萬科利潤率逐年下滑已是不爭的事實。2010年至2013年，公司房地產業務的結算毛利率分別為29.75%、28.79%、25.84%、22.31%，結算凈利潤率分別為15.52%、15.01%、13.08%、12.01%。
“對於未來的新業務，萬科都有一個要求，必須合夥化，隻有合夥人機制才能調動人的積極性。”鬱亮說。
內容來自sina新聞
新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2015-04-04/09395989933966483043351.shtml
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